Ancaman Banjir di Kawasan Elite Jakarta
Banjir kini tidak hanya mengancam wilayah padat penduduk, tetapi juga mulai mengintai permukiman mewah seperti Kelapa Gading dan Pondok Indah. Fenomena ini dinilai sebagai dampak langsung dari masifnya pembangunan gedung-gedung dan kawasan komersial yang berorientasi pada keuntungan semata.
Direktur Studi Demokrasi Rakyat (SDR), Hari Purwanto, menegaskan bahwa jika pemerintah ingin mewujudkan Jakarta bebas dari banjir, langkah paling mendesak adalah menghentikan pembangunan bangunan komersial yang mengabaikan daya dukung lingkungan.
“Banjir bahkan bisa melanda pemukiman mewah. Solusinya jelas, hentikan bangunan-bangunan yang bersifat komersial dan hanya berorientasi pada cuan,” ujar Hari Purwanto dalam keterangannya.
Menurut Hari, arah pembangunan Jakarta saat ini semakin menunjukkan wajah kota bisnis yang mengedepankan nilai rupiah semata, bukan keberlanjutan lingkungan maupun keselamatan warga. Ia menilai, jika orientasi komersial terus dipaksakan, maka niat untuk menjadikan Jakarta bebas dari banjir patut dipertanyakan hanya sebatas wacana.
“Jika arahnya komersial makin jelas, maka itu menandakan tidak ada niat untuk menjadikan Jakarta bebas banjir. Apalagi sudah ada pernyataan bahwa Jakarta tidak sepenuhnya bisa terbebas dari banjir atau genangan air. Artinya tidak ada target dan tidak ada program yang jelas,” tegasnya.
Hari juga mengingatkan bahwa Jakarta saat ini menghadapi berbagai pemicu yang memperparah banjir, mulai dari peningkatan suhu, polusi udara, tingginya kubik sampah harian hingga berkurangnya daerah resapan air akibat alih fungsi lahan yang tidak terkendali.
Lebih lanjut, ia mempertanyakan fokus kebijakan Gubernur Jakarta dalam membenahi persoalan banjir. Menurutnya, pemerintah seharusnya lebih memprioritaskan pembangunan tata ruang manusia atau sumber daya manusia (SDM), bukan terus-menerus memperluas tata ruang gedung.
“Yang berjalan sekarang adalah zona gedung terus berkembang, sementara pembenahan terhadap manusia atau SDM diabaikan. Target yang dikejar hanya cuan dan cuan. Jika ini terus dibiarkan, Jakarta akan sepenuhnya menjadi kota bisnis,” kata Hari.
Ia menilai, pernyataan Gubernur Jakarta Pramono Anung yang menyebut Jakarta tidak mungkin sepenuhnya bebas dari banjir justru memperkuat kesan bahwa pemerintah memilih bersikap pasrah dan menerima keadaan, alih-alih menghadirkan solusi konkret.
“Dengan pernyataan tersebut, bisa dipastikan tidak ada program Jakarta bebas banjir. Yang ada hanyalah sikap pasrah dan menerima masa lalu serta kenyataannya,” ujarnya.
Hari pun menyindir kondisi warga Jakarta yang setiap hujan deras harus kembali menghadapi banjir di wilayahnya. Ia menggambarkan situasi tersebut dengan ungkapan Jawa, ‘Pasrah Bongkokan’, sebagai simbol kepasrahan rakyat terhadap kebijakan yang dinilai tidak berpihak pada keselamatan dan kenyamanan warga. “Pada akhirnya, Gubernur Jakarta tidak mampu memberikan solusi nyata bagi warga yang setiap kali hujan harus berhadapan dengan banjir,” pungkas Hari Purwanto.
Zona Perumahan yang Beralih Fungsi
Beberapa kawasan zona perumahan (residensial) di Jakarta telah beralih fungsi menjadi area bisnis dan komersial secara masif, terutama di Jakarta Selatan dan Pusat. Faktor pendorong utamanya adalah harga tanah yang tinggi, kedekatan dengan akses moda transportasi (MRT/LRT), dan transformasi Jakarta menjadi kota bisnis global.
Di Kebayoran Baru, misalnya, kawasan yang dulunya merupakan perumahan elit menengah atas, kini koridor seperti Jalan Wolter Monginsidi telah berubah menjadi dominasi komersial berupa restoran, kafe, kantor, Bank dan butik. Warga Hang Jebat juga sempat menolak keberadaan bengkel perawatan otomotif dan klub motor pada 2023 dengan alasan mengganggu ketenangan penghuni.
Pun demikian dengan Kemang, Jakarta Selatan, yang dikenal sebagai kawasan hunian ekspatriat, telah bertransformasi menjadi kawasan komersial intensif. Rumah-rumah mewah beralih fungsi menjadi kafe, restoran, butik, dan kantor usaha.
Di Menteng, Jakarta Pusat, sebagai kawasan elit historis, banyak hunian terutama di pinggir jalan raya beralih fungsi menjadi kantor perusahaan, kantor kedutaan, hingga restoran mewah. Warga juga sempat menolak “wajah baru” Menteng sebagai areal bisnis karena selain mengganggu ketenangan, juga dikhawatirkan merusak nilai sejarah kawasan tersebut sebagai salah satu cagar budaya.
Sementara di Pondok Indah, kafe, restoran, Bank, gym dan salon kecantikan dengan mudah ditemukan di areal kompleks perumahan elit, seperti Simetri Coffee yang berada di dalam Kompleks Metro Kencana V dan sempat mendapat penolakan dari warga.
Rumah Sebagai Tempat Usaha
Pengamat Perkotaan Yayat Supriatna menjelaskan, rumah yang dijadikan tempat usaha tergantung pada tujuannya. Usaha tersebut semestinya memenuhi kebutuhan warga di dalam perumahan, bukan mengundang masyarakat dari luar lingkungan.
“Membuat usaha di rumahnya, tujuannya sebetulnya rumah itu bukan untuk melayani di luar lingkungan, tapi untuk di dalam lingkungan. Nah itu masih boleh. Jadi rumah dengan fungsi usaha untuk kegiatan mendukung kegiatan lingkungan. Tapi kalau di tempat-tempat perumahan yang resmi lainnya, itu tidak boleh, harus ada di kawasan pertokoannya atau di zona bisnisnya,” tuturnya.
Yayat menambahkan, setiap ada kegiatan harus ada penyesuaian tata ruang dan minimal mendapatkan kesesuaian pemanfaatan ruang yang mengacu kepada RDTR (Rencana Detail Tata Ruang). Dari sisi aturan, pemanfaatan tersebut harus sesuai dengan ketentuan RDTR.
Ia mencontohkan fenomena yang kini ramai, seperti pembangunan lapangan padel di kawasan pemukiman yang memunculkan penolakan di beberapa tempat. Secara fungsi, kegiatan olahraga masih dalam konteks kebutuhan. Namun ketika bersifat komersial dan melayani warga di luar kompleks, muncul beban tambahan terhadap daya dukung dan daya tampung lingkungan.
Aturan OSS 2025
Sebagai informasi, aturan OSS terbaru (berbasis PP 28 Tahun 2025) mewajibkan kesesuaian lokasi usaha dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) secara ketat. Validasi zonasi kini dilakukan otomatis melalui peta poligon. Jika lokasi atau KBLI tidak sesuai zonasi, permohonan Nomor Induk Berusaha (NIB) dapat ditolak atau dihentikan, sehingga RDTR menjadi faktor penentu utama.
